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2026年3月26日，復(fù)星國(guó)際發(fā)布公告，宣布已向中國(guó)證監(jiān)會(huì)及上海證券交易所提交申請(qǐng)材料，擬分拆旗下三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目，通過(guò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金（REITs）架構(gòu)在上交所實(shí)現(xiàn)分拆獨(dú)立上市。同日，上交所官網(wǎng)顯示，國(guó)聯(lián)安復(fù)星封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已申報(bào)”。

三亞亞特蘭蒂斯：明星項(xiàng)目探索資本市場(chǎng)新路徑

作為國(guó)內(nèi)知名的度假休閑商業(yè)綜合體，三亞亞特蘭蒂斯自2018年開(kāi)業(yè)以來(lái)便備受關(guān)注，本次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs申報(bào)被視為民營(yíng)企業(yè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)探索資本市場(chǎng)新路徑的重要進(jìn)展。

三亞亞特蘭蒂斯坐落于三亞海棠灣，于2018年正式開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目匯集住宿、購(gòu)物、餐飲、水世界、海豚灣、水族館、演藝、國(guó)際會(huì)展等八大業(yè)態(tài)于一體，形成一站式主題度假消費(fèi)場(chǎng)景。

經(jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)，三亞亞特蘭蒂斯目前已形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)收入在海棠灣名列前茅。在近兩年宏觀消費(fèi)環(huán)境波動(dòng)的背景下，項(xiàng)目通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益維持在較高水平，體現(xiàn)出其作為優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)韌性。2026年馬年春節(jié)假期，三亞·亞特蘭蒂斯九日營(yíng)業(yè)額突破1.24億元，同比增長(zhǎng)20%。平均入住率達(dá)98%，平均每日房?jī)r(jià)同比上漲17%，創(chuàng)下歷史最佳春節(jié)表現(xiàn)，彰顯項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值與市場(chǎng)認(rèn)可度。

此外，三亞亞特蘭蒂斯收入結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出顯著的多元化特征，非房收入占比較高。項(xiàng)目一方面通過(guò)旅拍、游樂(lè)互動(dòng)、商品零售等方式獲取二次消費(fèi)收入，另一方面持續(xù)推進(jìn)內(nèi)容升級(jí)與產(chǎn)品創(chuàng)新，通過(guò)引入演藝、賽事及主題活動(dòng)等方式，不斷豐富度假場(chǎng)景。這種多業(yè)態(tài)協(xié)同、持續(xù)迭代的運(yùn)營(yíng)模式，不僅有效提升了項(xiàng)目的復(fù)購(gòu)率，亦有助于增強(qiáng)資產(chǎn)的長(zhǎng)期吸引力與現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

復(fù)星旅文：保持核心資產(chǎn)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)下提升資本效率

隨著2025年12月31日《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》發(fā)布，我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域逐步延伸至更廣泛的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，為優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)提供了制度化、市場(chǎng)化的資本運(yùn)作路徑，也為企業(yè)提升資產(chǎn)配置效率、推動(dòng)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型提供了重要支撐。

對(duì)復(fù)星旅文而言，推進(jìn)三亞亞特蘭蒂斯申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs，是圍繞成熟核心資產(chǎn)進(jìn)行的一次資產(chǎn)證券化創(chuàng)新。一方面，復(fù)星旅文將繼續(xù)運(yùn)營(yíng)管理其核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目并承擔(dān)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任，其品牌定位、服務(wù)品質(zhì)及運(yùn)營(yíng)體系均不會(huì)發(fā)生變化，體現(xiàn)出復(fù)星旅文對(duì)三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目長(zhǎng)期價(jià)值與穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)前景的持續(xù)信心。另一方面，通過(guò)REITs等資本市場(chǎng)工具，引入更長(zhǎng)期、制度化的資金來(lái)源，將有助于復(fù)星提升資本使用效率，并為項(xiàng)目品質(zhì)提升和運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)化提供更加穩(wěn)定的支持。這一舉措與復(fù)星旅文推進(jìn)輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的發(fā)展方向高度一致，也是復(fù)星戰(zhàn)略聚焦、聚集優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)做深做透的集中體現(xiàn)。

相關(guān)資料顯示，目前復(fù)星基本面保持穩(wěn)健，醫(yī)藥健康、保險(xiǎn)金融、文旅等核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。與此同時(shí)，財(cái)務(wù)狀況保持健康，現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕，擁有千億級(jí)別凈資產(chǎn)規(guī)模。國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普確認(rèn)復(fù)星國(guó)際評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”。 

從更長(zhǎng)周期看，三亞亞特蘭蒂斯的此次公募REITs申報(bào)，也為行業(yè)相關(guān)探索提供了具有參考價(jià)值的樣本。隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相關(guān)制度逐步完善，成熟商業(yè)資產(chǎn)有望以更加規(guī)范、透明的方式進(jìn)入資本市場(chǎng)，推動(dòng)行業(yè)形成以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)為核心、以穩(wěn)健現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的發(fā)展路徑。作為整個(gè)文旅行業(yè)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，三亞亞特蘭蒂斯商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs仍在申報(bào)階段，受到各方的密切關(guān)注。